L’investissement locatif dans le domaine de l’immobilier affichera un tout nouveau visage dans un peu plus d’un an. En effet, les investisseurs souhaitant profiter de la réduction d’impôt proposée par le Pinel à Montpellier auront jusqu’à la fin du mois de décembre 2022. Dès janvier 2023, les avantages fiscaux offerts par le dispositif seront revus à la baisse de manière progressive pour laisser place au Super Pinel. Détails sur le sujet dans cet article.
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Vers la fin du dispositif Pinel à Montpellier
La loi Pinel à Montpellier, et dans toute la France, vit ses dernières années, malgré un engouement marqué de la part des investisseurs. Rappelons que le Pinel devait disparaître à la fin de l’année, mais qu’un amendement au projet de loi de finances a finalement opté pour sa prolongation jusqu’à la fin de l’année 2024. Des conditions et des aménagements accompagneront cependant cette décision, le dispositif ne sera plus tout à fait le même dans certaines lignes.
Petit retour sur le Pinel actuel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement en septembre 2014. Il permet aux contribuables d’investir dans l’immobilier neuf dans le cadre d’un investissement locatif dans une zone spécifique où le marché est « tendu ». Le propriétaire peut ensuite bénéficier d’un bel avantage fiscal (une réduction d’impôt sur le revenu), sous certaines conditions :
- Le logement en question doit être impérativement mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
- Les locataires devront avoir des revenus n’excédant pas les plafonds de ressources fixés par l’État ;
- Le loyer proposé devra être inférieur aux plafonds fixés par la loi selon la surface du logement et de la zone géographique où il est situé ;
- Le bien immobilier proposé à la location doit être situé dans une zone précise présentant un déséquilibre notable entre l’offre et la demande en termes de logement.
Le Pinel a déjà connu quelques modifications depuis le début de cette année. En effet, depuis le 1er janvier, les maisons individuelles ne sont plus éligibles au dispositif. Désormais, les logements collectifs seront les seuls concernés. Mis à part ce point, les conditions pour pouvoir profiter du Pinel resteront les mêmes jusqu’au 31 décembre 2022.
Un aménagement progressif à partir de 2023
Tous ceux qui souhaitent bénéficier pleinement des avantages fiscaux proposés actuellement par la loi Pinel à Montpellier devront se lancer avant le 31 décembre 2022. L’année 2023 marquera l’évolution du dispositif et sa transformation progressive vers le Super Pinel.
Précisons que les propriétaires ayant réalisé un investissement et qui ont fait appel au dispositif jusqu’à la fin de l’année 2022 recevront en contrepartie de 12 % (de la valeur d’acquisition du bien immobilier) pour une durée d’engagement de 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. Au 1er janvier 2023, l’avantage fiscal Pinel sera revu progressivement à la baisse. Ainsi, les taux passeront à 10,5 % pour un engagement 6 ans, à 15 % pour 9 ans et à 17,5 % pour 12 ans. La réduction maximum espérée en 2023 ne sera donc plus que de 52 500 euros. Une somme toujours conséquente, mais l’on est déjà un peu loin des 63 000 euros possibles aujourd’hui.
Les taux seront encore une fois revus à la baisse en 2024. On passera alors à 9 % pour un engagement de 6 ans, à 12 % pour 9 ans et à 14 % pour 12 ans. La réduction d’impôt maximum atteindra alors la barre des 42 000 euros.
Quelques exceptions à soulever
Il faut savoir que depuis la mise en place du dispositif Pinel, les investissements en Outre-Mer présentaient des taux plus avantageux qu’en France métropolitaine. Avec l’aménagement progressif, les taux seront aussi prévus à la baisse. En 2023, ils seront de 21,5 % pour un engagement de 6 ans, de 26 % pour 9 ans et de 28,5 % pour 12 ans. En 2024, les taux seront de 20 % pour un engagement de 6 ans, de 23 % pour 9 ans et de 25 % pour 12 ans.
Par ailleurs, les aides proposées par la loi Pinel à Montpellier resteront les mêmes jusqu’au 31 décembre 2024 pour :
- Les logements neufs qui peuvent offrir une performance environnementale et énergétique supérieure aux normes définies par le décret ;
- Les logements anciens qui ont fait l’objet d’une réhabilitation complète et qui peuvent être considérés comme des logements neufs ;
- Les logements qui sont situés dans des « quartiers prioritaires » (cela dépend de chaque ville).
Un Super Pinel à l’étude
Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée chargée du Logement, a indiqué récemment qu’un Super Pinel était à l’étude en ce moment. Ce nouveau dispositif sera principalement tourné vers le respect fondamental des exigences environnementales, en accord avec les besoins actuels. Les projets prétendant au Super Pinel devront respecter des standards spécifiques en termes de qualité d’usage, en plus de la RE2020 (réglementation environnementale des bâtiments neufs), qui viendra bientôt substituer à la RT2012.
Pourquoi mettre fin au Pinel ?
Le gouvernement a relevé plusieurs défauts sur la loi Pinel, c’est pourquoi il a voulu proposer un dispositif plus efficient. Parmi les principaux points soulevés sur les problèmes du Pinel actuel, on notera :
- Le coût élevé du dispositif en matière de deniers publics ;
- La difficulté de calibrage entre les plafonds de loyer et les loyers proposés sur le marché ;
- Le risque que peut présenter le dispositif en termes d’inflation des prix de vente, notamment à cause de la réduction d’impôt dont le propriétaire bénéficiera ;
- Le manque de logements de qualité construits.
Un Super Pinel pour un renforcement de la performance énergétique des logements
L’année 2022 marquera le départ de la RT2012 et l’arrivée de la RE2020. La nouvelle norme environnementale sera beaucoup plus stricte et exigera une performance énergétique plus importante (plus 30 %). Pour que les promoteurs puissent atteindre les objectifs fixés, ils devront se tourner vers les matériaux biosourcés et les constructions bas carbones. Il est clair qu’avec ces changements, les coûts de construction vont augmenter, les experts estiment une hausse entre 5 à 10 %. Les principaux acteurs du secteur et les consommateurs se demandent s’il faudra s’attendre à des répercussions sur le marché de l’immobilier neuf avec la nouvelle loi Pinel à Montpellier.
Des critères de qualité d’usage seront à appliquer
Pour le Super Pinel, aussi appelé Pinel+, une surface minimale par typologie de logement est prévue pour remplir les critères de qualité d’usage :
- Studio : 28 m² ;
- Deux pièces : 45 m² ;
- Trois pièces : 62 m² ;
- Quatre pièces : 79 m² ;
- Cinq pièces : 96 m² ;
Petites précisions : les logements neufs en Super Pinel devront avoir un espace extérieur et bénéficier d’une double exposition à partir d’un appartement de 3 pièces. Le décret concernant les critères d’éligibilité du Pinel + devrait être publié à la fin de l’année. L’objectif du gouvernement est simple avec la mise à jour de ce dispositif de défiscalisation, c’est de proposer des logements à la fois durable et confortable, tout en consommant le moins d’énergie possible.
