Le marché de l’immobilier ancien confirme sa reprise en France, mais cette dynamique cache une fracture de plus en plus nette entre deux types de biens. D’un côté, les appartements résistent et voient même leurs prix se stabiliser dans plusieurs grandes villes. De l’autre, les maisons individuelles continuent de perdre du terrain, année après année. Une divergence qui n’a rien d’anecdotique et qui redessine en profondeur les stratégies des vendeurs comme des acheteurs.

Une reprise réelle, mais qui perd de la vitesse

Selon les Notaires de France, le volume de transactions de logements anciens atteint désormais près de 949 000 ventes sur les douze derniers mois à fin mai, en progression sur un an. Le rythme de cette reprise ralentit toutefois mois après mois : l’évolution annuelle est passée de plus de 11 % en février à environ 5 % en avril, signe d’une normalisation plutôt que d’un emballement du marché. Les volumes restent d’ailleurs encore inférieurs d’environ un quart au pic observé à l’été 2021, preuve que le retour à la normale reste progressif.

Cette embellie profite d’abord aux biens situés dans les zones les plus recherchées, tandis que les secteurs ruraux ou périurbains peinent davantage à retrouver leur dynamisme d’avant-crise.

Appartements et maisons : deux trajectoires qui divergent

Le vrai enseignement de cette rentrée tient moins au volume global qu’à l’écart grandissant entre les deux grandes familles de biens. D’après les données de plusieurs baromètres spécialisés, les appartements anciens progressaient encore de 1,4 % sur un an fin 2025, contre 0,7 % pour les maisons. Au premier trimestre 2026, le fossé s’est creusé davantage : les appartements conservent une légère hausse de 0,6 %, quand les maisons basculent en territoire négatif avec un recul de 0,2 %.

En Île-de-France, ce mouvement est encore plus marqué : les prix des appartements repartent légèrement à la hausse après plusieurs trimestres de baisse, portés par la demande dans les grandes agglomérations, alors que les maisons individuelles continuent leur repli. Au niveau national, le prix moyen au mètre carré se situe désormais autour de 3 100 euros, avec de fortes disparités locales : certaines communes franciliennes affichent des écarts de prix qui vont du simple au triple d’une ville à l’autre.

Pourquoi les maisons individuelles décrochent

Plusieurs facteurs expliquent ce basculement :

• Le poids croissant du diagnostic de performance énergétique dans la négociation, qui pénalise davantage les grandes maisons anciennes, souvent plus énergivores que les appartements récents.


• Le coût du financement, qui reste contraint malgré la stabilisation des taux, ce qui freine l’accès aux biens les plus chers, souvent des maisons avec terrain.


• Un regain d’attractivité des centres-villes et des métropoles universitaires, où l’offre est structurellement dominée par les appartements, au détriment des zones pavillonnaires plus excentrées.


• Un budget travaux de rénovation énergétique de plus en plus dissuasif pour les acquéreurs de maisons anciennes, qui pèse lourd dans le calcul du coût total du projet.

Les villes moyennes à forte attractivité universitaire et économique, comme Rennes, Toulouse, Montpellier ou Bordeaux, tirent une bonne partie de cette dynamique, portées par une demande soutenue en appartements. Cette réalité pousse aussi certains vendeurs de maisons à revoir leur stratégie de mise en marché, en misant davantage sur la présentation du bien pour se démarquer, comme le rappellent les conseils pratiques pour valoriser un bien avant la vente.

Ce que cela change pour les vendeurs et les acheteurs

Pour les propriétaires de maisons individuelles, l’enjeu devient double : ajuster le prix de vente à la baisse tendancielle du marché, tout en anticipant les travaux de rénovation énergétique qui pèseront de plus en plus dans la négociation. À l’inverse, les propriétaires d’appartements bien situés et bien classés au DPE conservent une position de force, avec des délais de vente généralement plus courts. Cette période reste également marquée par une vigilance accrue face au démarchage téléphonique immobilier, désormais davantage encadré, ce qui modifie aussi la manière dont vendeurs et acheteurs sont sollicités.

Du côté des acheteurs, la fenêtre reste favorable pour négocier sur les maisons individuelles, où les marges de discussion sont plus larges qu’il y a un an. Sur les appartements des grandes villes, en revanche, la concurrence entre acquéreurs reste vive et laisse peu de place à la négociation, en particulier sur les biens économes en énergie.

Questions fréquentes

Le marché immobilier ancien est-il reparti à la hausse partout en France ?

Non. La reprise du volume de transactions est réelle au niveau national, mais elle est très inégale selon les régions et les types de biens. Les grandes agglomérations et les appartements bien situés profitent davantage de cette embellie que les zones rurales ou les maisons individuelles.

Pourquoi les maisons se vendent-elles moins bien que les appartements en ce moment ?

Le coût du financement, le poids du diagnostic de performance énergétique et le budget de rénovation associé pèsent proportionnellement plus sur les maisons individuelles, souvent plus grandes et plus anciennes, que sur les appartements.

Est-ce le bon moment pour vendre une maison individuelle ?

Cela dépend surtout de la localisation et de l’état énergétique du bien. Un diagnostic favorable et un prix ajusté au marché local restent les meilleurs atouts pour vendre dans de bonnes conditions, malgré un contexte globalement moins porteur pour les maisons.

Sources

Notaires de France – Note de conjoncture immobilière

Baromètre immobilier août 2026

SeLoger – Prix immobilier en France

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